¿Se pueden adquirir propiedades gravadas con derecho de usufructo?

Cuando una persona constituye un derecho de usufructo sobre un bien de su propiedad, subsiste a su favor la denominada ‘nuda propiedad’ del inmueble, la cual puede ser libremente transferida. Acá presentamos nociones básicas sobre este tema.

El derecho de usufructo es, conforme al artículo 764 de nuestro código civil, un derecho real —es decir, que se tiene sobre una cosa sin respecto de determinada persona— y que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño.

La circunstancia de haberse constituido un derecho de usufructo sobre un determinado inmueble no afecta, al menos jurídicamente, la posibilidad de vender dicho inmueble gravado. Sin embargo, ambas partes deben tener presente que el adquirente sólo podrá ejercer plenamente sus facultades de dueño —en lo que respecta al uso de la propiedad y facultad de arrendarla— sólo una vez extinguido el derecho constituido a favor del usufructuario, quien está facultado para habitar la propiedad y, en su caso, arrendarla y percibir sus rentas.

Una alternativa es que el adquirente sólo compre la nuda propiedad del inmueble, dejando vigente el derecho de usufructo por el inicial plazo establecido para tal efecto, que puede ser incluso toda la vida del usufructuario.

Sin embargo, por motivos comerciales y prácticos, lo usual es que se vendan conjuntamente a favor del adquirente la nuda propiedad como también el ‘derecho de usufructo’. Ello en la misma escritura de compraventa o bien, a través de contratos separados.

Fuente: Portalinmobiliario.com

Otra alternativa consiste en que el usufructuario, derechamente, renuncie al derecho del cual es titular y, de esta forma, se consolida en poder del adquirente o bien, del nudo propietario, la propiedad plena respecto del bien.

Cualquiera de estas alternativas deberán efectuarse cumpliendo las formalidades que en cada caso exige la ley, en especial, en lo que respecta al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas.

Finalmente, es usual que entre parientes o cónyuges se constituyan derechos de usufructo como una forma de asegurar el uso de una determinado inmueble hasta el fin de sus días y, a la vez, asegurarse de transferir en vida la propiedad a la persona que se desea beneficiar. En estos casos, deben tenerse presente algunas consideraciones tributarias y testamentarias, para no afectar el interés legítimo de terceros o exponerse a contingencias tributarias que perturben el posterior goce pacífico del inmueble.

Por Pelayo Valenzuela Irarrázaval.

Fuente: Portal Inmobiliario.

¿Por escritura pública o instrumento privado?

Esta pregunta es frecuente cuando se firma un contrato que admite la posibilidad de otorgarse por ambas modalidades. Normalmente, la mayoría se inclina por los instrumentos privados, en atención a su bajo costo. Sin embargo, ¿hay conciencia de lo que conlleva esta opción?

Las escrituras públicas se encuentran reguladas en los artículos 403 y siguientes del código orgánico de tribunales y se definen como “el instrumento público o auténtico, otorgado con las solemnidades que fija la ley, por el competente notario e incorporado en su protocolo o registro público”.

Por lo mismo, las escrituras públicas implican una mayor solemnidad en su otorgamiento que un instrumento privado. Las primeras se deben firmar siempre en notaría, ya que el notario hace fe de la identidad de los otorgantes y del hecho de haberse otorgado el instrumento en esa fecha. Además, los originales firmados por los contratantes quedan en custodia del notario que las otorgó, por el período que dispone la ley y, luego de ello, pasan a custodia del archivero judicial competente.

Por su parte, los instrumentos privados no requieren otorgarse en presencia de un notario. Si se lo estipula, éste sólo hace fe de la identidad de la persona que lo otorgó, certifica la fecha y autoriza las firmas. No conserva originales o copias, ni tampoco archiva documentos en su protocolo o registro público.

		Con respecto a los costos –aun cuando existe un arancel fijado por la autoridad para todas las notarías respecto de estos trámites— efectivamente las diferencias de valores entre escrituras públicas e instrumentos privados, pueden llegar a ser considerables. También es posible convenir con los notarios precios más convenientes en consideración a las características particulares del contrato y/o habitualidad de las partes contratantes, lo cual permite acercar las diferencias entre ambos instrumentos.
Fuente: Portalinmobiliario.com

Otra diferencia que puede ser relevante es que las escrituras públicas, también pueden ser inscritas en los registros respectivos del Conservador de Bienes Raíces competente. Esto puede ser útil en caso de promesas de compraventa o contratos de arriendo, para darle mayor grado de publicidad frente a terceros.

Dicho lo anterior, en mi opinión, la diferencia más importante entre ambos documentos radica en la fuerza legal de sus obligaciones. Si bien, en ambos casos es posible que un juez ordene el cumplimiento forzado de las obligaciones que de ellos emanan, cuando las obligaciones constan en una escritura pública y cumplen los demás requisitos que exige la ley, cuentan a su favor con un procedimiento ejecutivo. Este es de tramitación más breve y circunscribe la eventual discusión entre las partes, a la aplicación de unas pocas excepciones legales.

No se trata de firmar un contrato pensando en interponer un juicio para exigir el cumplimiento de las obligaciones que de él emanan. Sin embargo, si tomamos las precauciones al momento de firmar un contrato y nos preocupamos de darle el mayor grado de fuerza legal posible a las obligaciones que en él fijamos, es altamente probable que el comportamiento de la partes durante la vigencia del contrato sea más riguroso y, aún en caso de incumplimiento, que la parte afectada cuente con un mayor número de herramientas para exigir que su contraparte efectivamente cumpla.

De esta forma, el eventual mayor costo de las escrituras públicas respecto de un instrumento privado puede verse recuperado con creces en el largo plazo. Es de esperar que no ocurran problemas, pero siempre hay que estar preparado.

Por Pelayo Valenzuela Irarrázaval. Es socio de la oficina Alliende y Cía., abogado de la Universidad Católica y magister en administración de empresas de la Universidad Adolfo Ibáñez. Fuente:Portal inmobiliario.

Invertir en Bienes Raíces

Invertir en bienes raíces o bienes inmuebles es una alternativa de inversión que consiste en comprar un inmueble tal como una casa, departamento, local comercial o terreno, y luego venderlo o rentarlo.

Al invertir en bienes raíces uno adquiere un inmueble para esperar que su valor aumente y luego venderlo, para rentarlo inmediatamente, para reparar o remodelarlo y luego venderlo o rentarlo, o para construir (en el caso de haber adquirido un terreno) y luego venderlo o rentarlo.

La inversión en bienes raíces es para muchos especialistas una de las mejores alternativa de inversión, pues le permite a uno adquirir un activo que difícilmente se deprecia, que probablemente aumente su valor y que, en algunos casos, puede rentarse a un buen precio.

En otras palabras, se considera la inversión en bienes raíces como una inversión de bajo riesgo, segura, y rentable.

Otras de las ventajas de invertir en bienes inmuebles son los pocos conocimientos técnicos que se requieren al momento de invertir, y la relativa sencillez que presenta la administración de las inversiones, a diferencia de, por ejemplo, invertir en la bolsa de valores.

Sin embargo, a diferencia de lo que muchos piensas, invertir en bienes raíces no es una inversión sencilla, pues además de la necesidad de contar con un buen capital para invertir, se hace necesario contar con conocimientos y una buena preparación que le permita a uno saber, por ejemplo, escoger bien el inmueble, cómo financiarse, y asegurarse de que el inmueble aumentará su valor en el tiempo o que podrá rentarlo durante todo el año.

A pesar de ser considerada como una inversión segura y de bajo riesgo, muchas personas que han decidido invertir en bines raíces han sufrido grandes pérdidas, ya sea por haber comprado un inmueble mal ubicado, por no encontrar posteriormente a quien rentarlo, o por tener que hacer reparaciones o remodelaciones que al final terminaban siendo más caras de lo esperado.

Por lo que antes de invertir en bienes inmuebles es necesario analizar bien la propiedad que se piensa comprar, teniendo en cuenta factores tales como la ubicación, el precio, el estado del inmueble, la necesidad de reparaciones o remodelaciones, el mantenimiento que será necesario, los impuestos a pagar, el crédito necesario para comprar el inmueble y, sobre todo, la posibilidad de que el inmueble pueda revenderse o pueda ser rentado a un precio que justifique lo invertido.

Una alternativa a la inversión en bienes raíces es la inversión en fondos de inversión que se especialicen en bienes raíces (fondos de inversión inmobiliaria), los cuales invierten en inmuebles ubicados en diferentes partes del mundo y que reparten las ganancias entre los participantes de fondo.

Al invertir en estos fondos de inversión, uno invierte indirectamente en bienes raíces, pero lo hace de manera diversificada, reduciendo así el riesgo y pudiendo obtener una buena rentabilidad.
(Fuente:cn negocios.com)

Mercado Inmobiliario en San Vicente T.T.

San Vicente de Tagua Tagua, una comuna emergente y atractiva. Su ubicación en el centro de la región de O'Higgins, a una hora y media de Santiago,   en el ramal Carretera de La Fruta, vía expedita hacia el Puerto de San Antonio, favorecen su crecimiento y desarrollo debido a ser el punto de encuentro entre las comunas vecinas como Peumo, Pichidegua, Las Cabras, con un pujante comercio, consolidados establecimientos de educación escolar,  y servicios públicos completos. Su floreciente turismo gracias a  lugares como el pintoresco Pueblito de Zuñiga, considerado patrimonio cultural por sus construcciones de estilo colonial; Las Ruedas de Agua de Larmahue, un ingenioso sistema de regadío que se estima del siglo XVIII, declaradas 17 de ellas como Monumento Nacional; El valle de la antigua Laguna de Tagua Tagua, drenada en el siglo XIX dejó al descubierto tierras de alto valor agrícola e importancia arqueológica, se encontraron  restos de Mastodonte y  de emplazamientos humanos del período glacial y posterior,  con un imponente cordón de cerros por su lado sur destacándose el cerro La Sepultura que en su cima presenta un impresionante bosque de Robles, y por su lado norte el conocido cerro La Muralla que en su cresta se encuentran los restos de un Pucará Incaico; Los sectores de El Tambo, Los Rastrojos, Rinconada y Naranjal, de tierras para el agro y ganadería; Pencahue, tranquilo lugar, de alamedas en sus caminos y casonas coloniales;  la ciudad, conocida por su órden y limpieza, y recientemente por sus ferias artesanales y fiestas estivales. 

Lo anterior en su conjunto, has fomentado un crecimiento demográfico, aumentando la demanda de viviendas, locales comerciales y terrenos con destino habitacional y agrícola. La valorización del metro cuadrado en la zona urbana se ha incrementado con mayor rapidéz que en las comunas vecinas como también  el de sus suelos rurales, considerablemente mayores al de otros terrenos del agro. 

La oferta inmobiliaria si bien es amplia, no ha ido a la par con el desarrollo comunal, a pesar de grandes complejos residenciales construídos para un segmento medio, debido a que actualmente existe una carencia de viviendas para el segmento emergente y medio, medio-alto, que demanda por viviendas de un valor de UF 2.000 a  UF4.500 principalmente. Por otro lado, las denominadas Parcelas de Agrado muestran un creciente interés tanto para personas de un poder adquisitivo creciente,  de la comuna como de otras, principalmente de la región metropolitana, quienes adquieren este tipo de bienes para residir y como segunda vivienda,  mediante la construcción de casas y chalet de buen nivel arquitectónico y social.

Lo anterior es una oportunidad para aquellas empresas dedicadas a la gestión inmobiliaria y construcción. 

Sin embargo, la alta demanda puede provocar, según nuestro parecer, un sobrecalentamiento inmobiliario comunal  debido a la sobrevaloración de precios, lo que va en desmedro de aquellas personas que financian la compra de bienes raíces por medio de instituciones financieras que  tasan acorde a cánones establecidos y criterios homogéneos. Ésta sobrevaloración de propiedades puede provocar el desvío del interés hacia comunas vecinas, las que mantienes precios estables, y cuyas características de clima, suelo y demografía son similares a las de San Vicente, además de ubicarse a distancias y tiempos bajos de este centro urbano. Afecta además al comercio naciente: genera una alta barrera de entrada para su  establecimiento por el alto precio de arriendos de locales comerciales, que si bien son escasos, no justifica en algunos casos, valores similares a los que presentan ciudades de mayor cantidad de habitantes y movimiento de mercado.

Consideramos ser cautos e informarse,  tanto para quienes participan en la oferta, como para los demandantes de bienes raíces, para evitar desequlibrios que pudieran ir en desmedro del desarrollo comunal. En éste último punto, deben actuar como ente regulador los gestores inmobiliarios, en forma ética, ejecutiva y  profesional, a través de la transparecia, información y recomendación, como también la autoridad comunal a través de políticas de fomento abiertas, y de difusión masiva.  

Finalmente, el interesante mercado inmobiliario de la comuna  de San Vicente, es una oportunidad de desarrollo para todos los partícipes de éste, tanto particulares, profesionales del rubro e inversionistas con visión de largo plazo.

Vitrina de propiedades en Nocnok

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