¿Se pueden adquirir propiedades gravadas con derecho de usufructo?

Cuando una persona constituye un derecho de usufructo sobre un bien de su propiedad, subsiste a su favor la denominada ‘nuda propiedad’ del inmueble, la cual puede ser libremente transferida. Acá presentamos nociones básicas sobre este tema.

El derecho de usufructo es, conforme al artículo 764 de nuestro código civil, un derecho real —es decir, que se tiene sobre una cosa sin respecto de determinada persona— y que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño.

La circunstancia de haberse constituido un derecho de usufructo sobre un determinado inmueble no afecta, al menos jurídicamente, la posibilidad de vender dicho inmueble gravado. Sin embargo, ambas partes deben tener presente que el adquirente sólo podrá ejercer plenamente sus facultades de dueño —en lo que respecta al uso de la propiedad y facultad de arrendarla— sólo una vez extinguido el derecho constituido a favor del usufructuario, quien está facultado para habitar la propiedad y, en su caso, arrendarla y percibir sus rentas.

Una alternativa es que el adquirente sólo compre la nuda propiedad del inmueble, dejando vigente el derecho de usufructo por el inicial plazo establecido para tal efecto, que puede ser incluso toda la vida del usufructuario.

Sin embargo, por motivos comerciales y prácticos, lo usual es que se vendan conjuntamente a favor del adquirente la nuda propiedad como también el ‘derecho de usufructo’. Ello en la misma escritura de compraventa o bien, a través de contratos separados.

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Otra alternativa consiste en que el usufructuario, derechamente, renuncie al derecho del cual es titular y, de esta forma, se consolida en poder del adquirente o bien, del nudo propietario, la propiedad plena respecto del bien.

Cualquiera de estas alternativas deberán efectuarse cumpliendo las formalidades que en cada caso exige la ley, en especial, en lo que respecta al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas.

Finalmente, es usual que entre parientes o cónyuges se constituyan derechos de usufructo como una forma de asegurar el uso de una determinado inmueble hasta el fin de sus días y, a la vez, asegurarse de transferir en vida la propiedad a la persona que se desea beneficiar. En estos casos, deben tenerse presente algunas consideraciones tributarias y testamentarias, para no afectar el interés legítimo de terceros o exponerse a contingencias tributarias que perturben el posterior goce pacífico del inmueble.

Por Pelayo Valenzuela Irarrázaval.

Fuente: Portal Inmobiliario.